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顾小波

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  作为一度在杭州热销的楼盘,西城时代家园在多次延迟交房后,其开发商杭州金星房地产开发有限公司(简称“金星房产”)突然向法院申请破产保护。在楼市调控中,“破产”二字牵动各方神经,将众多房企资金链紧绷的现实推向了前台。

  预售款监管账户成摆设

  记者11日在西城时代家园售楼处看到,现场人去楼空,一片狼藉。

  金星房产的一名高管高田(化名)12日接受中国证券报记者采访时透露,金星房产公司的财务被母公司中江控股有限公司控制,金星公司完全是一个项目公司,只负责工程、销售等,但目前预售款监管账户余额为零,已成为摆设。

  2010年11月,杭州市下发《杭州市商品房预售资金监管实施细则》,要求开发商不得直接收存购房款,购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户;预售资金使用实行封闭式管理,银行根据项目节点完工证明,分批次向开发商支付资金。动用资金必须经监理单位、银行等多方同意,此举旨在防止开发商挪用预付款并导致烂尾楼。

  据杭州联合银行相关人士透露,该楼盘应进入监管账户的资金约为3.1亿元,但实际进入资金仅1.8亿元,其中开发商直接打款1亿元,其余8000万元是88户业主的首付款和按揭款。

  “目前1.8亿元已全部用完,用于支付项目相应的前期工程费、管理费和税费等。对于其余未打进账户的1.3亿元款项,银行曾发函要求开发商支付,公司只是答应,但迟迟未打进资金。” 杭州联合银行相关人士透露。

  余杭区房管局公布的西城时代家园项目房款收入显示,金星房产共回款8.78亿元。“其实,金星房产还是赚钱的。”高田表示,他此前从未听说母公司中江控股有限公司“出事”的风声,但他承认已有一年多没见到中江控股董事长俞中江。

  “政府已经垫资,将会把项目做完。”高田表示,西城时代家园工程主体结构已完成,只剩下水电、绿化等配套工程。他认为,业主最后还是会拿到房产,但肯定会延期。金星房产工程部的一名留守员工表示,因为拖欠工程款,春节后工地就一直没有开工。

  中江系官司缠身

  在中江控股位于杭州西湖铭楼顶层的办公区内,中国证券报记者看到,工作人员正在核对材料,包括债权申请表、债权申报文件清单、债权人地址及联系方式确认书等。

  不仅金星房产面临多起诉讼,其母公司中江控股以及俞中江同样官司缠身。中国证券报记者独家获悉,截至3月17日,中江系被诉未结案件高达161起。

  余杭与绍兴当地人民法院的开庭公告显示,定于5月4日开庭的某诉讼案中,金星房产将作为被告人,案由是金融借款合同纠纷。定于4月20日开庭的某诉讼案中,中江控股将与旗下杭州锦绣天地房地产开发有限公司以及中江控股原监事徐赛兰作为被告人,案由同样是借款合同纠纷。

  中国证券报记者采访获悉,申请破产保护的金星房产在销售西城时代家园商品房时,项目的土地使用权以及在建工程已经用于抵押举债,抵押当事人为建行杭州秋涛支行,主债权金额为8000万元,登记时间为2009年9月23日。金星房产承诺,在房产交付前注销土地抵押。

  杭州市中级人民法院已指定浙江天册律师事务所为中江系企业破产重整的管理人,并于3月18日开始工作。该律所拟定的《债务债权组工作计划》显示,债权审查分三个阶段:首先,根据申报作债权初步审查,制作《债权审查确认表》;其次,根据《债权审查确认表》等进行审查复核,制作《债权确认单》;再次,根据《债权确认单》以及债权人反馈信息对债权作审查确认,形成债权人会议核查的《债权表》。

  杭州市余杭区人民法院12日就杭州金星房地产开发有限公司发布破产清算公告。余杭法院定于6月25日召开第一次债权人会议。

  地产界风声鹤唳

  “虽然这家房企破产案例看起来不算典型,但其母公司投资地产失败,同时涉及民间借贷,也算是个典型案例。”杭州一家房企负责人表示,在本轮房地产调控中,肯定会倒下一批中小房企,现在令人担心的是,继金星房产之后,下一个会是谁?

  事实上,早在今年2月,曾开发杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司已申请破产。业内人士透露,主动申请破产的房企不只是瑞达实业和金星房产。此外,不少房企资金链已紧绷到极致,正在破产边缘挣扎。

  杭州一些开发商正在趁“刚需回暖”,采取降价跑量的方式回笼资金。某开发商营销人员坦承,由于资金链紧张,顶着“房闹”的风险也要开盘销售,顾不上老业主的利益了。

  在民营经济相对发达的浙江,房企通过民间借贷募集资金较为普遍。目前杭州房企民间借贷的年利率为20%到30%。杭州一家投资公司负责人表示,目前对地产公司的借款非常谨慎。他举例说,如果房地产商拿几年来赚到5亿元加上借来的5亿元,去做一个10亿元的项目,以项目5年建设周期、20%的年利率计算,利息高达5亿元。“一旦项目搞砸了,开发商还能不倒闭吗?”

  “只要借贷的某个环节出现问题,就会波及房产公司。目前有民间借贷的房产公司都非常不安,以前房产利润足以支付借款利息,但现在基本不可能了。”一家房企负责人表示。